דירה במצב של הזנחה – האם נחשבת ל"דירת מגורים"?

"דירת מגורים" מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כדירה שבנייתה הסתיימה, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה. האם דירה במצב של הזנחה עונה על תנאי זה? על כך ברשימה זו.

"דירה מיועדת למגורים לפי טיבה" – המבחן האובייקטיבי הנוקשה

מיסוי דירות מגורים נחשב לנושא מרכזי בדיני המס, ותופס חלק נכבד בחוק מיסוי מקרקעין. חוק זה מעניק הטבות מס מפליגות ליחיד המוכר דירת מגורים, בדמות פטור מלא או חלקי ממס שבח. מכאן שקיימת חשיבות רבה לשאלה, איזה תכונות צריך לקיים נכס מקרקעין על מנת להיחשב ל"דירת מגורים" המזכה בהטבות מס שבח.

תכונות אלו קיימות בהגדרה "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ושזו לשונה: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה… ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה…"

הביטוי "מיועדת למגורים לפי טיבה" משמעותו שקיים פוטנציאל של הדירה לשמש למגורים. ביטוי זה מהווה מקור למחלוקות פרשניות בין הנישומים לבין רשות המיסים, ובתי המשפט דנו בו פעמים רבות.

עד תחילת שנות האלפיים המבחן העיקרי היה מבחן פיזי-אובייקטיבי נוקשה, לפיו נכס יוגדר כבעל פוטנציאל למגורים רק אם יימצאו בו מתקנים בסיסיים הדרושים למגורים כגון מטבח, שירותים, חדר רחצה, וחיבור למים ולחשמל. בהמשך חלה התרככות במבחן זה.

יש להוסיף ולציין כי בעבר, אחד המבחנים לקיומו של פוטנציאל למגורים היה כדאיות השיפוץ – האם מצבו של המבנה כה ירוד ששיפוצו איננו כדאי מבחינה כלכלית ועדיף להורסו ולבנות בניין חדש, או שמא במצב הפיזי הנתון של המבנה משתלם שיפוץ. עם זאת, בית המשפט העליון פסל את המבחן הזה בפסק דין שורץ, ונפסק שאין לבחון את הדברים לפי היתכנות שיפוץ המבנה. כלומר, אמת המידה של "פוטנציאל לשמש למגורים" אין משמעותה פוטנציאל כלכלי ערטילאי בהינתן השקעת כספים מהותית בשיפוץ המבנה, אלא פוטנציאל מיידי (או כמעט מיידי) למגורים.

המבחן האובייקטיבי המרוכך

כאמור, עם השנים חלה התרככות במבחן האובייקטיבי. למשל, בפסק דין יהושע חמו מדובר היה בדירה שנמכרה לאחר שהוזנחה ועמדה נטושה במשך שנים רבות ללא חיבור למים וחשמל, ואף נפרצה ונגרמו נזקים למתקניה. ועדת הערר קבעה שמדובר בדירת מגורים, על אף שהדירה הייתה במצב של הזנחה. לדברי הוועדה, דירה הזקוקה לשיפוץ יסודי היא עדיין בגדר דירת מגורים, והזנחה אינה משנה את אופיה, בפרט שהנזקים נגרמו לדירה עקב פריצה של מסיגי גבול, שלא על דעתו ושלא מרצונו של העורר. אנו רואים כי ועדת הערר שקלה שיקולים שאינם נוגעים רק לקיומם של מתקנים חיוניים.

גם בפסק דין יורם וינדט עסקה ועדת הערר במאפיינים נוספים מלבד המתקנים שבנכס. באותו מקרה מכר הנישום מבנה בן שלוש קומות, אשר בכל קומה מצויים שבעה חדרים מחוברים ביניהם בפרוזדור ארוך וצר, שבקצהו חדר שירותים ולחדרון נוסף ובו ברז, כיור ומקלחון קטנטן.  הוועדה לקחה בחשבון שהמבנה מעולם לא שימש למגורים, ושהוא נמצא באזור מסחרי מובהק שבו קיימים משרדים וחנויות, ושיקולים אלו בין היתר הביאו אותה לקבוע שהמבנה אינו מהווה "דירת מגורים". הוועדה הוסיפה כי כמעט לגבי כל נכס ימצא אדם שכתוצאה מסיבות סובייקטיביות יסכים להתגורר בו, ולכן השאלה המנחה היא האם מדובר בדירה סבירה אשר דייר סביר יסכים לגור בה. הוועדה ציינה שבבניין אין מקום למטבח סביר וגם אין חדר אמבטיה סביר.

בפסק דין מרגריט שכנר קבע בית המשפט העליון שהמבחן אם דירה "מיועדת למגורים" צריך אמנם להיות אובייקטיבי, אך תוך לקיחה בחשבון את הנסיבות של הנכס הספציפי. באותו מקרה דובר על נכס ששימש למגורים בתחילת המאה העשרים, ולאחר מכן שימש כגן ילדים וכבית מדרש. בנכס היה חיבור למים וחשמל, אך לא הייתה בו מקלחת. נקבע כי מדובר בדירת מגורים, למרות העדר המקלחת, שכן הנכס נבנה בתקופה בה היה נהוג להשתמש במרחצאות ציבוריים, וכן ניתן להתקין בנכס מקלחת בזול ובקלות יחסית. קריטריונים נוספים שהשפיעו היו שהנכס שכן בסביבת מגורים, ושלא נעשו בו שינויים משמעותיים מאז ששימש למגורים בעבר הרחוק.

כלומר, מעניין שכנר עולה שמבחן הייעוד למגורים אינו רק מבחן טכני המבוסס על קיומם של מתקנים, שכן יש לתת משקל גם למאפיינים נוספים של הנכס, כגון הסביבה בה מצוי הנכס, הייעוד התכנוני של הנכס ואף התקופה בה נבנה.

פסק דין אנדרי לין

בפסק דין אנדרילין (משנת 2016) מכר הנישום מבנה, אשר יועד במקור למגורים אך שימש רוב השנים לתעשייה ומלאכה. בשנים האחרונות לפני מכירתו הושכר המבנה לקבלן, אשר שיכן בו פועלים זרים. הנישום טען כי מכר "דירת מגורים", בעוד לטענת רשות המיסים המבנה לא ענה על הגדרת המונח "דירת מגורים", וזאת בשל מצבו הפיזי הירוד והמוזנח (תקרה מתפוררת, רעפים שבורים, רטיבות, ברזלים חשופים, רצפה מכוסה בצבעי תעשייה).

ועדת הערר חזרה על דרישת הפוטנציאל למגורים בעיני האדם הסביר, אשר עלתה בעניין וינדט. לעניין זה קבעה הוועדה שמגורי פועלים זרים במבנה אינו מעיד על פוטנציאל לשמש למגורים בעיני האדם הסביר. הוועדה הוסיפה כי יש לפרש את המונח "מגורים" כמגורי קבע של בני המשפחה. לפיכך, אין די בהלנת פועלים זרים כדי להבטיח כי המקום עצמו ייחשב ל"דירת מגורים". הספק בעניין יגבר ככל שמשך השהייה הממוצע במקום הוא קצר יותר, התחלופה גבוהה יותר, ורמת המחייה במקום ירודה יותר. לסיכום הוועדה קבעה כי התמונה המצטיירת היא שלא מדובר סתם בבית "מיושן" או "בלתי מתוחזק", אלא במבנה אשר מזמן איבד את "צלמו" כבית מגורים. על כן, לא מדובר ב"דירת מגורים".

פסק דין אסתר מנו

בפסק דין אסתר מנו (משנת 2018) אימצה ועדת הערר גישה מקלה, ברוח פסק דין שכנר. באותו עניין דובר בבית ששימש למגורים בעבר אך עמד נטוש במשך 25 שנים. הבית סבל מהזנחה ועזובה, לא היה ראוי לשמש למגורים והיו חסרים בו מתקנים כגון מערכות מים וחשמל, חלונות, דלתות, מתקני רחצה, מטבח וכדומה. בגין הבית ניתן פטור מארנונה בשל היותו נכס שניזוק, והוצא צו המכריז על הבית כמבנה מסוכן. למרות זאת, הנישומה שמכרה את הבית טענה כי היא זכאית לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, ומנהל מיסוי מקרקעין דחה את הטענה.

המחלוקת הגיעה לוועדת הערר, אשר קיבלה את עמדת הנישומה מהטעמים הבאים:

  • בחוות דעת שמאיות נקבע שהשימוש המיטבי של הנכס הוא בשיקום המבנה ולא בהריסתו.
  • הנכס מצוי באזור המיועד למגורים, היתר הבניה שניתן לנכס היה למגורים והנכס מהווה חלק מבית משותף המשמש כולו למגורים.
  • אמנם הנכס שימש למגורים בעבר הרחוק, אך מעולם לא נעשה בו שימוש אחר פרט למגורים.
  • הנכס נזנח וננטש בשל מחלוקות בין היורשים, והתדרדר למצבו שלא מרצונם של בעליו.

סיכום

גם פסק דין לין וגם פסק דין מנו אינם חפים מבעיות. בפסק דין לין הבעיה נובעת מההפניה למבחן "האדם הסביר". דמות "האדם הסביר" בחקיקה ובפסיקה מייצגת את דרכי ההתנהגות ושיקול הדעת המקובלים בציבור. קשה לומר שאותם פועלים אשר מצאו את עצמם מתגוררים במבנה מוזנח ורעוע פעלו באופן בלתי סביר. הם פשוט נאלצו להתגורר שם מפאת מצבם הכלכלי וכיוון שהדבר נכפה עליהם ע"י הקבלן שהעסיק אותם.

בפסק דין מנו הבעיה טמונה בכך שוועדת הערר נתנה משקל (אמנם נמוך) למבחן הכדאיות הכלכלית בשיפוץ המבנה, על אף שמבחן זה נדחה בעבר על ידי בית המשפט העליון בפסק דין שורץ, כאמור. למיטב ידיעתנו במסדרונות רשות המיסים קיימת מורת רוח והסתייגות מפסק דין מנו, ולמרות זאת הרשות לא הגישה ערעור עליו. אנו סבורים שראוי היה אם הרשות הייתה מגישה ערעור על פסק הדין, שכן מצב בו היא אינה מאמצת את פסק הדין מצד אחד, ומצד שני לא מערערת עליו ומונעת מבית המשפט העליון לומר את דברו, מגבירה את אי הוודאות הקיימת ממילא בשאלת הפוטנציאל למגורים.

נהנית מהמאמר? אפשר לשתף

מאמרים נוספים שאולי יעניינו אותך