האם העברת דירה במתנה בין קרובים היא עסקה מלאכותית?

בשנים האחרונות רשות המיסים הופכת רגישה יותר להעברת דירות מגורים ללא תמורה בין קרובים, מה שניכר בפרט לאחרונה, בפסק דין נוגה שמרת. עם זאת, הנסיבות בפסק דין שמרת היו קיצוניות, ואין ללמוד ממנו שהקיץ הקץ על מתנות בין קרובים.

מבוא – הקשחת עמדות ברשות המיסים

זה לא סוד שרשות המיסים רגישה הרבה יותר מבעבר לתכנוני מס בהם מעורבת העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין קרובי משפחה – בפרט העברה של דירות מגורים. תכנון מס נפוץ (ולגיטימי!) הוא שיחיד שבבעלותו דירת מגורים ומעוניין לרכוש דירה אחרת, מעביר את הדירה הנוכחית ללא תמורה לקרוב משפחה, על מנת שהדירה החדשה תיחשב לדירתו היחידה, והוא ישלם בגינה מס רכישה נמוך.

בשנים האחרונות רשות המיסים מקשיחה את עמדותיה יותר ויותר ביחס להעברות אלו. כבר בשנת 2013 צומצמה תחולתו של סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר פטור ממס שבח בהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה בין קרובי משפחה. הסעיף תוקן ונקבע שהפטור לא יחול על העברה בין אחים, למעט אם מדובר בזכות במקרקעין שקיבל האח המעביר מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה. בדברי ההסבר להצעת התיקון נאמר כי: "כדי למנוע עסקאות מלאכותיות או בדויות, מוצע לקבוע, בסעיף 62(א) לחוק, כי מתנה בפטור ממס שבח יהיה אפשר לתת רק לבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג, ובני זוגם של כל אחד מאלה, אך לא לאחים".

המגמה נמשכה, ובשנת 2019 פרסמה רשות המיסים עמדה הקובעת שהרשות תתעלם מהעברת חלק מדירת מגורים לקרוב משפחה. הרקע לכך הוא סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע "חזקות דירה יחידה", כלומר מצבים בהם אדם ייחשב כרוכש דירה יחידה ויחויב במדרגות מס רכישה מופחתות, גם אם הדירה הנרכשת אינה דירתו היחידה. "חזקה" אחת היא שדירה נרכשת תיחשב לדירה יחידה גם אם יש לרוכש בנוסף עליה דירת מגורים שחלקו בה אינו עולה על שליש. "חזקה" שנייה היא שיראו דירה נרכשת כדירה יחידה אם בתוך 18 החודשים שלאחר רכישתה, הרוכש מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה החדשה – כלומר, הרוכש מקבל תקופת חפיפה, במהלכה הוא יכול להיפטר מהדירה הראשונה ולהיחשב כרוכש דירה יחידה. שתי "חזקות" אלו הביאו לתכנון מס בו יחידים שהיו בעלים של דירה אחת וקנו דירה נוספת, העבירו במתנה שני שלישים מהדירה הראשונה לקרוב משפחה תוך פחות מ- 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת. כך, הם הותירו בבעלותם שליש בלבד בדירה, והפכו זכאים לשיעורי מס רכישה מוטבים של דירה יחידה. בעקבות זאת, כאמור, פרסמה הרשות בשנת 2019 עמדה הקובעת כי על מנת להשתמש בשתי ה"חזקות" הנ"ל ולזכות במדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, על הרוכש להעביר לקרוב את כל אחזקותיו בדירה הראשונה, ואם יעביר רק חלק מהן ויישאר עם אחזקה של שליש או פחות בדירה הראשונה, לא יזכה לשיעורי מס הרכישה המוטבים.

פסק דין נוגה שמרת

לאחרונה עלתה המגמה שלב אחד נוסף, עם פרסום פסק הדין בעניין נוגה שמרת, בו נקבע בפעם הראשונה (למיטב ידיעתנו) שהעברת דירה במתנה מנישום להורה היא עסקה מלאכותית, ורשות המיסים רשאית להתעלם ממנה ולמסות את הנישום בשיעורי מס הרכישה הגבוהים. נסקור כאן את הנסיבות המיוחדות של אותו מקרה, אשר הפכו אותו לקיצוני במיוחד, ושבעקבותיהם נקבע כי מדובר בעסקה מלאכותית:

  • לנישומים (בני זוג) היה בית ביישוב כורזים.
  • ביום 11.6.2015 רכשו הנישומים בית בקריית טבעון. בדיוק שנתיים לאחר מכן, ביום 11.6.2017, העבירו את הבית בכורזים ללא תמורה לאמה של הנישומה (בת הזוג) – היום האחרון בו ניתן היה למכור את הבית ולהיחשב כבעלים של דירה יחידה (באותו זמן תקופת ה"חזקה" השנייה הייתה 24 חודשים. כאמור, כיום התקופה היא 18 חודשים).
  • ביום בו הועברה אליה הדירה, חתמה האם על צוואה, בה נקבע כי עם פטירתה יועבר הבית בכורזים לנישומים בירושה. מכאן המסקנה שאין מדובר בבית שניתן לאם במתנה אלא בבית שהעוררים "השאירו אצלה" לזמן מוגבל. ככל שהיה מדובר במתנה לאם, הרי שלא היו אמורים להסדיר את החזרתו לעוררים במסגרת הצוואה, והוא היה מתחלק בין בת הזוג יחד עם כל אחיה, כמו שאר נכסי העזבון של האם.
  • במועד העברת הדירה בכורזים הייתה האם בת 87, ולא הייתה בקו הבריאות. האם נפטרה ביום 2.7.17, שלושה שבועות לאחר ההעברה.
  • מי שנהנה מדמי השכירות עבור השכרת הבית הם העוררים, ולא הייתה גם כוונה כי האם תעבור להתגורר בבית. על כן, לא ברור איזו הנאה נוצרה לאם מעסקת המתנה.
  • העוררים ניסו למכור את הבית בכורזים, ומשלא עלה בידם לעשות כן הם חתמו על עסקת מתנה מול האם ביום האחרון של תקופת החפיפה בת 24 החודשים. בבעלות ילדיהם של הנישומים יש דירות, או שהיו צפויים לרכוש דירות בקרוב. זו הייתה הסיבה בגינה בחרו הנישומים בסופו של דבר לערוך את עסקת המתנה מול האם, אשר לא הייתה בבעלותה דירה במועד הרלוונטי.
  • הנישומים לא הציגו גרסה אחידה, הגיונית ועקבית לסיבה להעברת הבית במתנה לאם. תחילה טענו שההעברה נבעה מתוך רצון שהיא תהיה בעלת דירה ותהנה מדמי השכירות בגינה. עם זאת, דמי השכירות כלל לא התקבלו אצל האם. לאחר מכן טענו שהיו במצוקה כלכלית עקב המשכנתא הגבוהה על הבית בקריית טבעון, ונאלצו למכור את הבית בכורזים. אך עם זאת, לא ברור כיצד מסירת הבית בכורזים ללא תמורה עזרה להם לפתור את המצוקה הכלכלית האמורה. בהמשך טענו שהוריה של בת הזוג עזרו להם לקנות דירה לפני 40 שנים, וכעת החזירו לאמה על דרך של העברת הבית בכורזים על שמה. אך לאור טענת הנישומה בנוגע למצוקה כלכלית, אין זה סביר כי דווקא עכשיו מצאו לנכון להעביר לאם את הבית ללא תמורה, כהוקרה על העזרה שקיבלו ממנה לפני כל כך הרבה שנים. לבסוף טענו הנישומים שיצאו לטיול ארוך של חצי שנה בחו"ל, והעבירו את הבית לאם כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו. עם זאת, לפני הטיול מסרו הנישומים ייפוי כוח לילדיהם לטפל בענייני הבית בכורזים, לרבות מכירתו והשכרתו, ואילו לאם לא נמסר ייפוי כוח דומה. כמו כן, לצורך ניהול השכרת הבית בכורזים לא היה צורך בהעברת הדירה לאמה של בת הזוג, מה גם שהאם גרה בכפר עזה, מרחק 220 ק"מ מכורזים, הייתה אישה מבוגרת מאוד ולא בקו הבריאות, ולא ברור למה דווקא היא הייתה צריכה להיות אמונה על השכרת הבית. בנוסף, הבית הועבר לאם רק כחצי שנה לאחר שהנישומים שבו מהטיול, ולאחר שהבית כבר הושכר.
  • בזמן ביקורת שנערכה בבית ע"י נציג של מיסוי מקרקעין, נשאלה בת הזוג האם אמה תעבור לגור בבית, והיא מסרה תשובה מתחמקת אשר ממנה לא עולה כי האם נפטרה. בנוסף, הנישומים המשיכו בהליכי רישום הבית ע"ש האם גם לאחר פטירתה, על אף שלא היה כל טעם לעשות כן, שהרי ממילא הנישומים קיבלו אותה בירושה.

סיכום

מכלול הנסיבות האמורות הביאו את ועדת הערר למסקנה לפיה מדובר בעסקה מלאכותית אשר מטרתה הייתה התחמקות לא לגיטימית ממס. עם זאת, ועדת הערר ציינה שהעברת דירה במתנה מילדים להוריהם יכולה להיות עסקה לגיטימית אף אם אחד משיקוליה הוא הטבת מס, אך יש לבחון האם עמדו בבסיס העסקה טעמים מהותיים אחרים. המשמעות של אמירה כזו לענייננו נוגעת, למשל, לשאלה מיהו הנהנה מהדירה המועברת. חשוב לוודא שמקבל המתנה באמת נהנה מהדירה שהועברה אליו, בין אם על דרך מגורים בדירה או על דרך קבלת דמי השכירות. חשוב לוודא שתהיה למקבל המתנה שהות ליהנות ממנה – רצוי שלא להעביר את הדירה לאדם בערוב ימיו, או מי שנמצא חלילה על ערש דווי. ולבסוף, יש לפעול בשקיפות ובאמינות מול רשות המיסים, ולהימנע מהסתרת מידע, בפרט כאשר רשות המיסים עורכת ביקורת או מבקשת הבהרות.

נהנית מהמאמר? אפשר לשתף

מאמרים נוספים שאולי יעניינו אותך