האם מגורים משותפים מונעים הפרדה בין בני זוג לצורך מס שבח ומס רכישה?

חזקת "התא המשפחתי" שבחוק מיסוי מקרקעין קובעת שאם אחד מבני הזוג הוא בעלים של דירת מגורים, גם בן הזוג השני ייחשב לבעלים של אותה דירה, וכתוצאה הוא לא יוכל לזכות במס מוטב ברכישה או מכירה של דירה יחידה. אך האם הדין הוא שונה במצב של הפרדה רכושית בין בני הזוג? ואם כן, כיצד יש להוכיח הפרדה רכושית? על כך ברשימה זו.

חזקת התא המשפחתי והתפתחותה

חזקת "התא המשפחתי" המצויה בסעיפי חוק מיסוי מקרקעין קובעת שבני זוג וילדיהם הקטינים הם בבחינת מוכר/רוכש אחד של זכות במקרקעין, והוא נועד למנוע מבני משפחה לנצל באופן בלתי לגיטימי את הטבות המס ברכישה ומכירה של דירות מגורים.

סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) קובע את חזקת התא המשפחתי לצורך מס רכישה:

"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד."

אם כן, לפי "החוק היבש", אם אחד מבני הזוג הוא בעלים של דירת מגורים, יראו את שני בני הזוג כבעלים של דירה. על כן, אם לאחד מבני הזוג יש דירה משלו, ולאחר מכן בן הזוג השני ירכוש בעצמו דירה, היא לא תיחשב לדירתו היחידה, והוא לא יהיה זכאי למדרגות המס המוטבות.

סעיף 49(ב) קובע את חזקת התא המשפחתי לצורך מס שבח:

"יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד."

גם כאן, לפי "החוק היבש", אם אחד מבני הזוג הוא בעלים של דירת מגורים, יראו את שני בני הזוג כבעלים של דירה. על כן, אם לכל אחד מבני הזוג יש דירה משלו, ואחד מהם מוכר דירה, היא לא תיחשב לדירתו היחידה, והוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

לאורך השנים ניתנו מספר פסקי דין, אשר ריככו את חזקת התא המשפחתי וקבעו כי זוהי חזקה הניתנת לסתירה. המרכזי שבהם הוא פסק דין שלמי, בו קבע בית המשפט העליון כי ניתן לסתור את החזקה בשני תנאים. האחד, הצגת הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית לגבי נכסים שכל אחד מבני הזוג מביא לתא המשפחתי; השני, הוכחה שההפרדה הרכושית מתקיימת למעשה – פירוש הדבר הוא שבני הזוג אינם מתגוררים יחדיו בדירה, מימון הדירה ותשלום המשכנתא לא נעשה ממקורות משותפים אלא רק ממקורותיו של בן הזוג שרכש את הדירה, ודמי השכירות אינם משולמים לחשבון בנק משותף, אלא רק לחשבונו של הרוכש.

פסק דין שלמי ניתן בסוף שנת 2014. בשנים שבאו אחריו פורסמו כמה פסקי דין של ועדות הערר, ואנו נתמקד בשניים מהם, אשר התייחסו בפרט לשאלה – האם מגורים משותפים בדירה השייכת לאחד מבני הזוג חייבים למנוע את סתירת חזקת התא המשפחתי? פסקי הדין העניקו לנושא זה פרשנות ליברלית.

פסק דין רועי בלנק

בפסק דין רועי בלנק רכש הנישום דירה בשנת 2002 ומימן אותה בעצמו. בשנת 2003 הפכו הנישום ובת זוגו לידועים בציבור, ובשנת 2011 נחתם ביניהם הסכם ממון שהחיל ביניהם הפרדה רכושית ביחס לדירה של בן הזוג וביחס לשלוש דירות של בת הזוג.

בן הזוג מכר את דירתו בשנת 2015 וטען לפטור ממס שבח עקב מכירת דירה יחידה. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשת הפטור. המנהל נימק את קביעתו בכך שהסכם הממון נחתם בדיעבד, לאחר שנים רבות של חיים משותפים; בכך שאחת מהדירות של בת הזוג נרכשה בשנת 2006, לאחר שהפכו לידועים בציבור, בעוד שסתירת התא המשפחתי יכולה להיעשות רק בדירה שנרכשה לפני הכניסה למערכת הזוגית; ובכך שבני הזוג התגוררו יחד באחת מהדירות של בת הזוג, ועל כן לא שמרו על הפרדה רכושית.

המחלוקת הגיעה לוועדת הערר, אשר קיבלה את עמדת הנישום, וקבעה שהוא זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. לעניין הסכם הממון, הוועדה קבעה כי הוא אמנם נחתם שנים מספר לאחר הפיכת בני הזוג לידועים בציבור, אך הוא משקף את המציאות שקדמה לו. הוועדה הסתמכה על קביעת בית המשפט העליון בעניין שלמי, לפיהן בניגוד לבני זוג נשואים, ידועים בציבור אינם מסדירים את מועד הכניסה למערכת הזוגית באופן ברור. לכן, בהקשר זה ניתן לקבל היווצרותם של מצבים שבהם בני הזוג יערכו ביניהם הסכם ממון בשלב מאוחר יחסית, או שלא יערכו הסכם ממון כלל.

לעניין רכישת דירה ע"י בת הזוג תוך כדי המערכת הזוגית, ועדת הערר אזכרה פסקי דין קודמים, בהם נקבע כי סתירת חזקת התא המשפחתי אפשרית גם לגבי דירה שנרכשה תוך כדי הנישואין. על כן, אין מניעה עקרונית לקבוע שהדירה שרכשה בת הזוג בשנת 2006 שייכת לה בלבד, והדירה הרשומה על שמו של בן הזוג מהווה את דירתו היחידה.

ועדת הערר התרשמה שבני הזוג הקפידו על הפרדה רכושית. בני הזוג גם הציגו אסמכתאות לכך שבן הזוג אינו נוטל חלק במימון הדירות של בת הזוג, ושדמי השכירות מהדירות השונות משולמים לחשבונות בנק נפרדים. עוד קבעה הוועדה שהמגורים המשותפים בדירה של בת הזוג אינם בעלי השפעה מכרעת על ההפרדה הרכושית, שכן ההנחה היא שידועים בציבור מתגוררים יחדיו. העובדה כי בת הזוג, אשר מגיעה ממשפחה אמידה יותר ונושאת במרבית התשלומים בגין הדירה בה מתגוררים בני הזוג, לא פוגע במקרה זה בהוכחת ההפרדה הרכושית.

פסק דין קרן רוזנבוים

בפסק דין קרן רוזנבוים דובר בבני זוג אשר חתמו על הסכם ממון בשנת 2007, שלפיו דירת מגורים שהייתה לבן הזוג מלפני הנישואין שייכת לו בלבד, כמו גם התמורה ממכירתה. בשנת 2009 מכר בן הזוג את הדירה ורכש דירה אחרת. בני הזוג רכשו יחדיו דירת מגורים נוספת, ובת הזוג טענה כי על מחצית הדירה השייכת לה היא זכאית לשלם מס רכישה מוטב של דירת מגורים יחידה. מנהל מיסוי מקרקעין שלל את המס המוטב, וטען כי לא קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג, שכן הם התגוררו יחד בדירות שהיו שייכות לבן הזוג.

ועדת הערר דנה במקרה וקיבלה את עמדת הנישומה. הוועדה קבעה כי בני הזוג הקפידו על הפרדה רכושית בהתאם להסכם הממון, והמגורים המשותפים בדירות של בן הזוג אינם שוללים את האפשרות להוכיח הפרדה רכושית. המבחנים שנמנו בפסק דין שלמי אינם מהווים רשימה סגורה, ואלו מבחני עזר לאיתור מקרים בהם הסכם הממון הוא פיקטיבי. כאשר הנסיבות מלמדות באופן ברור כי הפרדת הרכוש שעוגנה בהסכם הממון היא אמיתית, אין באי התקיימות אחד ממבחני העזר כדי לשלול את הפרכת חזקת התא המשפחתי.

בנוסף, הוועדה הציגה מספר נימוקים עקרוניים להסתייגותה מהפיכת המגורים המשותפים לעילה השוללת את הפרכת חזקת התא המשפחתי. אחד מהנימוקים (ולדעתנו, המשכנע מביניהם) היה שרצוי להימנע מקביעות משפטיות שתוצאתן היא הטלת קנס על סיוע של חברי תא משפחתי זה לזה. תא משפחתי מושתת על יחסי אהבה ונתינה הדדיים. קביעה כי שימוש משותף של בני זוג וילדיהם בדירה של אחד מחברי התא המשפחתי תשלול הטבות כלכליות ממי מבני הזוג, עלולה לגרום לתוצאות בלתי רצויות.

סיכום ומסקנות

מימרה נפוצה בדיני המס היא שאחת התכונות של שיטת מס ראויה היא תכונת הניטרליות, השואפת לכך שהנישומים לא יצטרכו לסטות מדרכם ולבצע פעולות מיותרות רק כדי להשיג תוצאת מס צודקת. ברוח מימרה זו, אין לצפות מבני זוג שבבעלותם דירות שיגורו בדירה שכורה, או שישלמו דמי שכירות אחד לשני, רק כדי למנוע טענה של העדר הפרדה רכושית מצד רשות המיסים. על כן, אנו סבורים כי הקביעות בפסקי הדין בלנק ו-רוזנבוים כי מגורים משותפים בדירה אינם מונעים את סתירת חזקת התא המשפחתי, הן נכונות. אמנם למיטב ידיעתנו, רשות המיסים הגישה ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין הנ"ל, אך נקווה שבית המשפט העליון יאשר את פסיקת ועדת הערר.

נהנית מהמאמר? אפשר לשתף

מאמרים נוספים שאולי יעניינו אותך