הטבות מס על הקמת בניין להשכרה למגורים

בעלים של קרקע הבונה עליה בניין למגורים ומשכיר את הדירות בבניין זכאי להטבות מס מפליגות, במס הכנסה ובמע"מ. ברשימה זו נפרט את ההטבות ואת התנאים לקבלתן.

מהו "בניין חדש להשכרה" המקנה הטבות מס?

החוק לעידוד השקעות הון מעניק הטבות מס מפליגות לבעל קרקע הבונה עליה בניין למגורים, אשר הדירות בו נועדו להשכרה. בניין מגורים זה מכונה בחוק "בנין חדש להשכרה". נבחן תחילה כיצד מוגדר אותו "בנין חדש להשכרה" המקנה את הטבות המס.

לפי סעיף 53א(א) לחוק העידוד, "בנין חדש להשכרה" הינו בניין שאושר ע"י הרשות להשקעות ולפיתוח התעשיה והכלכלה החל מיום 1 בינואר 2009. לפי סעיף 53ב(ב) לחוק, בעל הבניין יהיה זכאי להטבות מס אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבנייןהן דירות המושכרות למגורים ושתקופת ההשכרה הממוצעת שלהן היא חמש שנים לפחות מתוך שבע השנים שלאחר תום הבניה, וכן לגבי מחצית משטח הרצפות של הבניין לא נעשתה מכירה לפני שחלפו חמש שנות השכרה.

לפי סעיף 53א(ב) לחוק העידוד, רשות ההשקעות רשאית לאשר כי גם חלק מבניין יכול להיות "בנין חדש להשכרה", אם בחלק המאושר יש לפחות שש דירות מגורים, ואם לבעל הזכויות בחלק המאושר אין זכויות בחלק של הבניין שאינו מאושר, והוא אף אינו קרוב של אדם שיש לו זכות בחלק זה. תוספת בניה של שש דירות ומעלה על בניין קיים יכולה להיחשב ל"בניין חדש להשכרה", בגינו יש זכאות להטבות לפי חוק העידוד, זאת גם אם הבניין שעליו נבנתה התוספת לא הקנה זכות להטבות.

מלבד התנאים המפורטים בחוק העידוד, קיימים תנאים נוספים שפורסמו ע"י רשות ההשקעות, עליהם נעמוד בהמשך.

מהן ההטבות במס הכנסה?

ההטבות במס הכנסה על בניין חדש להשכרה קבועות בסעיף 53ג לחוק העידוד, ואלו הן:

  • פחת בשיעור 20% לשנה (שיעור הפחת הרגיל על בניין הוא 4% בשנה).
  • לגבי חברה, יחול מס הכנסה מופחת בשיעור 11% (שיעור מס החברות הרגיל הוא 23%). שיעור המס הנ"ל יחול הן על הכנסות מהשכרת הדירות והן על הכנסות ממכירתן. 
  • אם מדובר בחברת משקיעי חוץ, יחול על ההכנסות הנ"ל מס הכנסה בשיעורים שינועו בין 10% ל-18%, בהתאם לשיעור ההשקעה של תושבי חוץ בחברה.
  • אם מדובר ביחיד, יחול על ההכנסות הנ"ל מס הכנסה בשיעור 20%. אמנם לפי פקודת מס הכנסה יחיד רשאי לשלם מס בשיעור 10% על דמי שכירות למגורים, אך המס מחושב ממחזור ההכנסה (ברוטו), בעוד המס לפי חוק העידוד הוא על ההכנסה החייבת (נטו), כך שעל אף ששיעור המס הוא גבוה יותר, סכום המס עשוי להיות נמוך יותר. זאת ועוד, השכרת כמות גדולה של דירות עשויה להצביע על עסק של השכרה (לפי פסק דין בירן), ואז לא יחול שיעור המס של 10%, אלא מס שולי שעשוי להגיע עד 47%.

מהן ההטבות במע"מ?

הטבות המע"מ על בניין חדש להשכרה קבועות בסעיף 31 לחוק מע"מ. סעיף 31(1) קובע שהשכרת הדירות פטורה ממע"מ. בנוסף, מכירת הדירות פטורה אף היא, מכוח 31(1א) לחוק מע"מ, וזאת אם החלק הנמכר היה מושכר במשך חמש שנים לפחות. בנוסף, חשוב לציין שעקב הפטור ממע"מ, תישלל מבעל הבניין הזכות לנכות מס תשומות בגין הקרקע ובגין הוצאות הבנייה, שכן זכות זו ניתנת רק אם התשומות צפויות לייצר עסקאות שישולם בגינן מע"מ.

תנאים נוספים לקבלת ההטבות

כפי שציינו, קיימים תנאים נוספות לקבלת הטבות המס, אשר לא נקבעו בחוק העידוד, אלא בנוהל מיוחד שפרסמה הרשות להשקעות. להלן נעמוד על כמה מהתנאים המרכזיים לקבלת אישור הרשות להשקעות, הקבועים בנוהל:

  • יש להמציא לרשות ההשקעות היתר בניה תוך 180 ימים מיום קבלת האישור. אם לא יומצא היתר בניה עד למועד האמור, האישור יבוטל. אנו סבורים כי תנאי זה הוא בעייתי, שכן הוצאת היתר בניה היא תהליך שלעתים לוקח מספר שנים, ומצריך השקעת משאבים רבים. עדיף היה שהיזם ידע מראש אם הוא זכאי להטבות המס בטרם יחל בתהליך כה ארוך ומייגע, ולא רק כחצי שנה לפני קבלת ההיתר, לאחר שכבר השקיע חלק גדול מהמשאבים.
  • האישור יינתן לבניה רווייה בלבד, ולא לבנייה צמודת קרקע (וילות, דו-משפחתיים וכו').
  • יחיד יכול לקבל אישור להקמה או הרחבה של עד 20 דירות. מעל 20 דירות, יינתן אישור רק לתאגיד, או ליחיד אשר ינהל לגבי הפרויקט הנהלת חשבונות כפולה שתבוקר ע"י רואה חשבון.
  • קיימות מגבלות על גובה דמי השכירות.

ראשית יש לבחון את דמי השכירות ברמת הבניין. נדרש שמדי שנה ממוצע דמי השכירות המשוקלל של כל הדירות המושכרות בבניין לא יעלה על 6,200 ₪ לחודש (7,161 ₪ לחודש נכון לשנת 2020). לעניין זה, יש להבחין בין השנים במהלך "התקופה הנבחנת" – חמש שנות השכרה במצטבר מתוך שבע שנים – לבין השנים שאחרי התקופה הנבחנת. אם בשנה מסוימת במהלך "התקופה הנבחנת" מגבלת דמי השכירות לא מתקיימת, הטבות המס יישללו למפרע, ויהיה על בעל הבניין להשיב את כל המס שנחסך בעקבות ההטבות. אם מגבלת דמי השכירות לא מתקיימת בשנה מסוימת לאחר "התקופה הנבחנת", כל הטבות המס יישללו מאותה שנת מס ואילך.

שנית, אם המגבלה ברמת הבניין מתקיימת, יש לבחון את דמי השכירות ברמה של כל דירה מושכרת שקיבלה את אישור רשות ההשקעות. על מנת לזכות בהטבות המס במלואן, נדרש שהממוצע המשוקלל של דמי השכירות לא יעלה על 6,200 ₪ לחודש (7,161 ₪ לחודש נכון לשנת 2020). אם הממוצע המשוקלל עולה על הסכום הנ"ל אך לא עולה על 8,000 ₪ לחודש (9,239 ₪ לחודש נכון לשנת 2020), תקום בגין אותה דירה זכאות חלקית להטבות, על דמי שכירות של 7,161 ₪ בלבד. אם הממוצע המשוקלל של דמי השכירות באותה דירה עולה על 9,239 ₪, לא תקום בגינה זכאות להטבות כלל באותה שנה.

מגבלות דמי השכירות אינן חלות על בניין להשכרה ב"אזור פיתוח א'". ניתן לראות את כל היישובים הנכללים בהגדרה זו באתר האינטרנט של הרשות להשקעות.

עוד נקבע בנוהל כי ניתן לקבל הטבות מס גם בגין הקמת בניין דירות שישמש כמעונות לסטודנטים. המעונות יכללו דירות מרוהטות, והשכירות תכלול מתן שירותי אחזקה. שטח הדירה לא יפחת מ-12 מ"ר לסטודנט, לא כולל שטחים ציבוריים (חדרי כביסה, חדרי לימוד, חדרי מחשבים, מועדון, קפיטריה). דמי השכירות לסטודנט לא יעלו על 750 ₪ לחודש (866 ₪ לחודש נכון לשנת 2020), לא כולל הוצאות נלוות כגון ארנונה, מים חשמל וגז. דמי השכירות המקסימליים יהיו בהתאם לתקרות שצוינו לעיל, בתוספת 10%. עם זאת, ניתן להשכיר את הדירות לסטודנטים באמצעות חברת ניהול, ואז דמי השכירות המקסימליים לצורך קבלת ההטבות יהיו דמי השכירות שתגבה חברת הניהול מהסטודנטים.

סיכום

כאמור, חוק העידוד מתמרץ הקמת בניינים להשכרה באמצעות שורת הטבות מס נדיבות. עם זאת, ההטבות כרוכות בתנאים רבים ומורכבים, ויש לשים לב במיוחד למגבלת דמי השכירות – גביית דמי שכירות ריאליים, העולים על תקרת דמי השכירות על פי המגבלה, עלולה לסכל את הטבות המס. עם זאת, גביית דמי שכירות נמוכים מדי, על מנת לזכות בהטבות המס, עלולה להפוך את הפרוייקט ללא כלכלי. על כן, מומלץ לקבל ייעוץ כלכלי וייעוץ מס בטרם כניסה לפרוייקט שכזה.

נהנית מהמאמר? אפשר לשתף

מאמרים נוספים שאולי יעניינו אותך