מאמרים

מיסוי נדל"ן כללי

מיסוי נדל"ן כללי

האם ניתן לתקן שומה במיסוי מקרקעין לאחר יותר מארבע שנים?

מחלוקת ותיקה בין הנישומים לבין מיסוי מקרקעין טמונה בשאלה, באילו מקרים יש להאריך את המועד לתיקון שומות מס שבח ומס רכישה, גם אם חלפה התקופה בת ארבע השנים המצוינת בחוק. לאחרונה פורסם פסק דין חדש בסוגיה, התומך בהרחבת המקרים בהם יש להאריך את המועד. על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »
מיסוי נדל"ן כללי

רכישת מקרקעין בנאמנות עבור חברה בהקמה וחברת מדף

רשות המיסים דורשת שרכישת זכות במקרקעין בנאמנות תיעשה עבור נאמן קונקרטי שהוצהר עליו מראש. אף על פי כן, לעתים מתירה הרשות רכישה בנאמנות עבור חברה בהקמה. פסק דין שפורסם לאחרונה מרחיב את האפשרות הזו גם לחברת מדף, שהוקמה מראש אך לא הייתה לה פעילות. על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »
מיסוי נדל"ן כללי

הפיכת זכות במקרקעין למלאי עסקי

הפיכת זכות במקרקעין מנכס פרטי או רכוש קבוע למלאי עסקי מכונה "שינוי ייעוד", ומוטל בגינה מס שבח. הטלת המס בגין שינוי הייעוד היא בסמכות מנהל מיסוי מקרקעין, אך קביעת המועד בו חל שינוי הייעוד מצויה בסמכות פקיד השומה. עירוב סמכויות זה הוא מקור ללא מעט קשיים. על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »
מיסוי נדל"ן כללי

חידושים בנושא איגודי מקרקעין

שאלה כבדת משקל בתחום מיסוי הנדל"ן היא מה היקפה של הגדרת "איגוד מקרקעין", ואיזה סוגי תאגידים היא כוללת. סוגיה זו נדונה פעמים רבות בוועדות ערר, אך רק בשנת 2017 נתן בית המשפט העליון פסק דין מקיף בנושא – הוא פסק דין גזית גלוב. ברשימה זו נדון בפסק הדין ובהשלכותיו.

לקריאת המאמר »
מיסוי נדל"ן כללי

על מיסוי של הסכם שותפות במקרקעין במסווה של הסכם שירותים

האם די בהצגת עסקה כהסכם של מתן שירותים לבעל מקרקעין כדי למנוע את סיווג העסקה כ"מכירת זכות במקרקעין", החייבת במס רכישה ובמס שבח? בתי המשפט קבעו מספר פעמים בעבר שהתשובה היא שלילית, והסיווג תלוי במהות הכלכלית של העסקה. בפסק הדין שפורסם לאחרונה בעניין חדיף חזר בית המשפט על הלכה זו פעם נוספת. על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »

מיסוי עסקאות בניה

מיסוי עסקאות בנייה

שינויים במיסוי פרוייקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 בעקבות חוק ההסדרים

חוק התכנית הכלכלית, הידוע יותר בכינוי "חוק ההסדרים", אשר נכנס לתוקפו ב-18 נובמבר 2021, כולל תיקוני חקיקה משמעותיים בתחום המס. ברשימה זו נתמקד בשינויים שחלו במיסוי התחדשות עירונית – עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38.

לקריאת המאמר »
מיסוי עסקאות בנייה

יוזמים פינוי בינוי במתחם הכולל דירות עמידר? שימו לב לפלונטר המע"מ

יזמי פינוי בינוי זכאים להטבת מע"מ מפליגה בפרוייקטים של פינוי בינוי. אלא שההטבה הזו לא חלה אם היזם מוסר יותר מדירת תמורה אחת לאותו גורם. משמעות הדבר היא שאם מתחם הפינוי בינוי כולל מספר דירות בבעלות מדינת ישראל המיועדות לדיור ציבורי ("דירות עמידר"), על מסירת דירות התמורה למדינה לא תחול ההטבה במע"מ. על בעיה זו ועל הפתרונות האפשריים – ברשימה זו.

לקריאת המאמר »
מיסוי עסקאות בנייה

היבטי המס של מימוש ערבות עקב קריסת יזמי התחדשות עירונית

הסיכון הקיים בתחום הבניה ויזמות הנדל"ן גדל בעשרות מונים בתקופת הקורונה. בקבוצת הסיכון נמצאים, בין השאר, יזמי נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית. היזם והבעלים נוטים לגדר את הסיכון באמצעות ערבות בנקאית. אך כיצד מימוש הערבות ישפיע על הבעלים בהיבט המס? על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »
מיסוי עסקאות בנייה

השפעת דחיית יום המכירה בעסקת תמ"א 38 על עסקאות בין יזמים

פסק הדין בעניין אייוגה, אשר פורסם לפני מספר חודשים, קובע שדחיית יום המכירה בעסקת תמ"א 38 דוחה את כינונה של הזכות במקרקעין בידי היזם. עם זאת, רשות המיסים לא ממהרת לאמץ את פסק הדין. על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »
מיסוי עסקאות בנייה

כיצד יש למסות תמורה החורגת מתקרת הפטור ממס בעסקת התחדשות עירונית

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים ממס שבח בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי. פטורים אלו מותנים בכך שהתמורה שיקבל בעל הדירה לא תעבור תקרות מסוימות. נשאלת השאלה – כיצד יש למסות תמורה העוברת את אותן תקרות? על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »

מיסוי דירות פרטיות

מיסוי דירות מגורים

האם מגורים משותפים מונעים הפרדה בין בני זוג לצורך מס שבח ומס רכישה?

חזקת "התא המשפחתי" שבחוק מיסוי מקרקעין קובעת שאם אחד מבני הזוג הוא בעלים של דירת מגורים, גם בן הזוג השני ייחשב לבעלים של אותה דירה, וכתוצאה הוא לא יוכל לזכות במס מוטב ברכישה או מכירה של דירה יחידה. אך האם הדין הוא שונה במצב של הפרדה רכושית בין בני הזוג? ואם כן, כיצד יש להוכיח הפרדה רכושית? על כך ברשימה זו.

לקריאת המאמר »
מיסוי דירות מגורים

האם העברת דירה במתנה בין קרובים היא עסקה מלאכותית?

בשנים האחרונות רשות המיסים הופכת רגישה יותר להעברת דירות מגורים ללא תמורה בין קרובים, מה שניכר בפרט לאחרונה, בפסק דין נוגה שמרת. עם זאת, הנסיבות בפסק דין שמרת היו קיצוניות, ואין ללמוד ממנו שהקיץ הקץ על מתנות בין קרובים.

לקריאת המאמר »