מיסוי דירות מגורים

מס שבח ומס רכישה בהעברת דירות מגורים בין קרובי משפחה

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה מאדם לקרובי משפחתו, שאלו הם: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל הנ"ל. הפטור לא יחול על העברה בין אחים, למעט אם מדובר בזכות במקרקעין שקיבל האח המעביר מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה.

בתקנות מס רכישה נקבע כי בהעברה לקרוב משפחה יחול מס מופחת של שליש משיעור המס הרגיל.

בשנים האחרונות הפכה רשות המיסים רגישה הרבה יותר לתכנוני מס בהם מעורבת העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין קרובי משפחה – בפרט העברה של דירות מגורים. תכנון מס נפוץ הוא שיחיד שבבעלותו דירת מגורים ומעוניין לרכוש דירה אחרת, מעביר את הדירה הנוכחית ללא תמורה לקרוב משפחה, על מנת שהדירה החדשה תיחשב לדירתו היחידה, והוא ישלם בגינה מס רכישה נמוך. רשות המיסים מקשיחה את עמדותיה יותר ויותר ביחס להעברות אלו, ועל כן רצוי להימנע מהעברות מלאכותיות שאין בבסיסן תכלית כלכלית, למעט הפחתת מס.

משרדנו מלווה לקוחות רבים שבבעלותם דירות מגורים, ומייעץ להם בדבר תכנון מס נכון, אשר יסייע להם להפחית את סכום המס אך לא יהיה חשוף לטענת מלאכותיות.

בני זוג המנהלים הפרדה רכושית לגבי הדירות בבעלותם

חוק מיסוי מקרקעין קובע חזקת "תא משפחתי", לפיה בני זוג וילדיהם הקטינים הם בבחינת מוכר/רוכש אחד של דירת מגורים. לפיכך, אם אחד מבני הזוג הוא בעלים של דירת מגורים, לצורך מס יראו גם את בן הזוג השני כבעלים של דירה. באופן זה, אם בן הזוג השני ירכוש בעצמו דירה, היא לא תיחשב לדירתו היחידה, והוא לא יהיה זכאי למס רכישה מוטב לרוכש דירה יחידה. כמו כן, אם לכל אחד מבני הזוג יש דירה משלו השייכת לו באופן בלעדי, ואחד מהם מוכר דירה, היא לא תיחשב לדירתו היחידה, והוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

לאורך השנים ניתנו מספר פסקי דין, אשר קבעו כי חזקת התא המשפחתי ניתנת לסתירה. בפסק דין שלמי קבע בית המשפט העליון שניתן לסתור את החזקה בשני תנאים – הצגת הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית, והוכחה שההפרדה הרכושית מתקיימת למעשה.

משרדנו מלווה בני זוג, מייעץ להם כיצד לנסח את ההסכמים ביניהם וכיצד נדרש מהם להתנהל ביומיום, על מנת שחזקת התא המשפחתי לא תחול עליהם.

השגת הטבות במס רכישה לעולים חדשים, תושבים חוזרים ותיקים וישראלים ששהו בחו"ל

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, רוכש דירה יחידה יהיה זכאי לשיעורי מס רכישה מוטבים, רק אם הוא תושב ישראל, או אם הפך תוך שנתיים מיום הרכישה ל"תושב ישראל לראשונה" (דומה אך לא זהה לעולה חדש) או ל"תושב חוזר ותיק" (מי שחזר ‏להיות ‏תושב ‏ישראל ‏לאחר ‏שהיה ‏עשר ‏שנים ‏לפחות ‏תושב חוץ).

בנוסף, בהתאם לתקנות מס רכישה, "עולה חדש" זכאי למס רכישה מוטב על דירת מגורים, ובלבד שהדירה תשמש למגוריו, והוא רכש אותה בתקופה שתחילתה שנה לפני עלייתו לישראל ועד שבע שנים לאחר העלייה.

לעתים קרובות רשות המיסים מערימה קשיים בהשגת אותן הטבות. טענות נפוצות מצד הרשות הן שעולה חדש לא הוכיח שהפך לתושב ישראל ומרכז חייו נותר מחוץ לישראל; שאדם אינו תושב חוזר ותיק שכן לא היה תושב חוץ במשך עשר שנים אלא פחות מכך; שאדם ששהה בחו"ל לתקופה מוגבלת ולמטרה ספציפית (למשל לצורך לימודים אקדמיים) הפך בתקופה זו לתושב חוץ, ואם רכש דירה בתקופה זו אינו זכאי להטבות.

משרדנו מייצג מול רשות המיסים לקוחות אשר הטבות מס הרכישה נשללו מהם מהסיבות האמורות. במקרים רבים בזכות הייצוג השתכנעה רשות המיסים בצדקת הלקוחות, והעניקה להם את ההטבות המיוחלות.

הפחתת מס רכישה על דירה המיועדת להריסה

הגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה מבוססת על המבחן הסובייקטיבי, היינו, האם בכוונת הרוכש להשתמש בדירה למגורים. כפי שנקבע פעמים מספר בפסיקה, רכישת דירה מתוך כוונה להרוס אותה שוללת את יסוד הכוונה האמור, ומכאן שתיתכן טענה שהנכס הנרכש אינו "דירת מגורים". כאשר הדירה המיועדת להריסה אינה דירתו היחידה של הרוכש, יש יתרון בהצגת הדירה כזכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים", וכך יחול עליו מס רכישה של 6%, במקום מס רכישה של 8% ו-10%.

משרדנו מייעץ ללקוחות במצבים אלו, ומייצג אותם מול רשות המיסים.