מיסוי עסקאות בניה

עסקאות תמ"א 38

תמ"א 38 היא "מקרה פרטי" של עסקת קומבינציה, שבמסגרתה מוכרים בעלים בדירות מגורים חלק מזכויותיהם ליזם, תמורת שירותי בניה של חיזוק לבניין והרחבת הדירות הקיימות (עסקת חיזוק), או הריסה והקמה מחדש של הבניין כך שהבעלים מקבלים דירה חדשה (עסקת הריסה ובניה).

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים ייחודיים ממס שבח בעסקאות תמ"א 38. בעסקת חיזוק, הפטור מותנה בכך שהבעלים מקבל שירותי בניה לפי רשימה סגורה של פעולות. אם הבעלים מקבל שירותי בניה החורגים מהרשימה הסגורה, לא יחול על כך פטור. בעסקת הריסה ובניה, הפטור מותנה בכך שהבעלים מקבל דירת מגורים אחת בלבד, אשר אינה עולה על תקרות מסוימות של שטח או שווי. גם כאן, אם הבעלים מקבל יותר מדירה אחת, או אם הדירה שקיבל היא בשטח או בשווי שמעל לתקרה, על החלק העודף לא יחול פטור. חוק מע"מ קובע שעל שירותי הבניה הפטורים ממס שבח יחול מע"מ בשיעור אפס.

ההטבות במס חלות על הבעלים, לעומת זאת היזם חב במס רכישה על הזכויות במקרקעין שרכש, ומוציא "חשבונית עצמית" בגין המע"מ שחל במכירת המקרקעין.

משרדנו מלווה עסקאות רבות של תמ"א 38, הן מצד הבעלים והן מצד היזמים. הליווי כולל ייעוץ ותכנון של היבטי המס בעסקה, וכן ייצוג של הנישומים מול רשות המיסים.

עסקאות פינוי בינוי

בעסקת פינוי בינוי מוכרים בעלים בדירות מגורים את זכויותיהם ליזם, אשר הורס את הבניין ומקים אותו מחדש, ומוכר לבעלים דירה חדשה.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק לבעלים פטור ממס שבח על מכירת הזכויות בדירה הישנה, ופטור ממס רכישה על קבלת הדירה החדשה. הפטור מותנה בכך שתמורת הזכות הנמכרת ע"י הבעלים, נותן לו היזם זכות ביחידת מגורים חלופית אחת בלבד ותמורה כספית אחרת, ובלבד שהשווי המצטבר של התמורה אינו עולה על כמה תקרות חלופיות. אם הבעלים מקבל יותר מדירה אחת, או אם הדירה שקיבל היא בשטח או בשווי שמעל לתקרה, על החלק העודף לא יחול פטור. למרות זאת, קיים פטור ייחודי ממס שבח לבני הגיל השלישי הנוטלים חלק בפרוייקט פינוי בינוי (אנשים שהיו מעל גיל 70 בתחילת ההחתמות על הפרוייקט), גם אם התמורה שקיבלו חורגת מהתקרה.

חוק מע"מ קובע שעל שירותי הבניה הפטורים ממס שבח יחול מע"מ בשיעור אפס.

ההטבות במס חלות על הבעלים. לעומת זאת, היזם חב במס רכישה על הזכויות במקרקעין שרכש, ומוציא "חשבונית עצמית" בגין המע"מ שחל במכירת המקרקעין.

משרדנו צבר ניסיון רב בעסקאות פינוי בינוי. הליווי כולל ייעוץ ותכנון של היבטי המס בעסקה, וכן ייצוג של הנישומים מול רשות המיסים.

עסקאות קומבינציה

בעסקת קומבינציה מוכר בעלים של מקרקעין חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם, תמורת שירותי בניה שמעניק לו היזם על החלק הנותר אצלו. בגין הזכות הנמכרת, הבעלים מחויב במס שבח והיזם מחויב במס רכישה. בנוסף, על שירותי הבניה שמעניק היזם לבעלים חל מע"מ, אשר לעתים היזם "מגלגל" על הבעלים (בהתאם להסכמה המסחרית ביניהם). גם על הזכות במקרקעין שהיזם מוכר לבעלים חל מע"מ, והיזם הוא זה שנושא במע"מ, ומוציא "חשבונית עצמית" ומנכה את מס התשומות.

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין למעשה – זכות במקרקעין תמורת שירותי בניה. בהעדר מדד אובייקטיבי של תשלום כסף בין הצדדים, יש לאמוד את שווי התמורה בעסקה, ועל פי אומדן זה להטיל מס על הצדדים. אומדן התמורה הוא בסיס לוויכוחים רבים בין הנישומים לבין רשות המיסים. הנישומים מעדיפים לאמוד את התמורה לפי שווי השוק של שירותי הבניה שהיזם מספק לבעלים, כיוון שהיא מביאה בדרך כלל לתוצאה נמוכה יותר, בעוד רשות המיסים מעדיפה לאמוד אותה לפי שווי השוק של הקרקע וזכויות הבניה שהבעלים מוכר ליזם. פסקי הדין נוטים לטובת אומדן שווי שירותי הבניה, אך שווי הקרקע וזכויות הבניה עשוי לשמש כנקודת ייחוס לסבירות אומדן זה.

משרדנו מלווה עסקאות קומבינציה רבות, הן מצד הבעלים והן מצד היזמים. הליווי כולל ייעוץ ותכנון של היבטי המס בעסקה, וכן ייצוג של הנישומים מול רשות המיסים.

הטבות מס ליזמים שמקימים בנייני מגורים להשכרה

החוק לעידוד השקעות הון מעניק הטבות מס מפליגות לבעל קרקע הבונה עליה בניין למגורים, אשר הדירות בו נועדו להשכרה. הטבות המס הן פחת מואץ, שיעור מס הכנסה מופחת (הן בהשכרה ובן במכירה) ופטור ממע"מ (הן בהשכרה והן במכירה). על מנת לזכות בהטבות המס נדרשת עמידה במספר רב של תנאים. בין השאר, על הבניין לכלול לפחות שש דירות, ומחצית משטח הרצפות של הבניין צריכה להיות מושכרת במשך חמש שנים מתוך שבע השנים שלאחר תום הבנייה.

משרדנו מלווה יזמים ובעלי נכסים בהשגת הטבות המס האמורות, לרבות הנחייתם לגבי התנאים להשגת ההטבות, וייצוגם מול רשות ההשקעות אשר מעניקה את האישור לקבלת ההטבות.